如何做個精明租客

租客總是抱住盡減的心態，但隨口噏無秘笈，業主睬你都傻。其實業主但求搵個準時交租、不搞垮單位的好租客，倘若還價合乎市值，萬大事有商量餘地。綜合多名資深代理接觸的個案中，歸納出精明租客常用的8個談判籌碼，雖然非必勝，但至少有例可循。

1〉交足一年租

業主最重要是租金平安落袋，即使租客背景優良，也非等如寫包單，假如租客一次過支付一年租金，業主有時為買個安心，可能會給予折扣。

個案：林先生幾年前租住大埔美豐花園低層單位，業主原叫租7000元，得悉心意租盤是「現契樓」，即業主已供完或一筆過付款，林先生表明一次過支付一年租金，但要減租。代理說：「當時業主放租較進取，亦願意下調租金至6500元。」代理提醒，付一年租有風險，假如業主仍在供樓，一旦斷供被銀行收樓，預付租金隨時付諸流水。

2〉主動被起底

業主出租單位前，通常要求租客提供工作證明，例如名片、工作證等，證明有穩定收入，若租客願意主動提供個人私隱，如稅單，不但能換取業主信任，還可凸顯誠意，隨時有意外收鑊。

個案：葉小姐欲租住青衣盈翠半島，業主原叫租15000元，單身的她沒有大企業、鐵飯碗的背景，也沒要求業主減租。她的名片寫着：「 xx executive」，業主不太了解，擔心她能否承擔租金，但葉小姐很喜歡該單位，為表誠意，竟出示稅單，代理說：「好少租客肯畀稅單，話晒係私隱。」業主看後大為驚訝，見她有十足誠意，主動減租至14800元，取其好意頭，期望大家「一世發」。

3〉提早起租有着數

對業主來說，越遲起租越唔着數，例如1月1日達成協議，但2月1日才起租，變相少收1個月租金，所以假如租客早起租，業主計過除笨有精，或會減租留客。

個案：陳生陳太打算租樓過二人世界，看過土瓜灣翔龍灣中層單位後「心郁郁」，問業主可否減租，代理查詢可起租日期，兩公婆異口同聲說：「隨時都得。」業主即刻把租金由13500元減至12500元，希望留住這對租客，雖然表面每月少收1000元，等於全年少收12000元，但單位不用丟空、不必免租期，計過除笨有精。

4〉投「期」所好

租約普遍「一年死、一年生」，死約結束，業主有權加租。租約有「11+1」、「12+1」計法，「11+1」是指死約第12個月後，以書面通知修訂租金，若達成協議，租客第13個月起支付新租金。「12+1」是指12個月死約結束後，業主提出加租，新租金第14個月生效。爭取簽長死約，對雙方有好處。

個案：蔡先生睇淡樓市，未來兩三年不入市，欲沽售物業，轉去租樓，他在市場篩選包租公，因為他鎖定一些把單位長線放租的業主，數月後，終於覓到心水目標，單位叫租12000元，他提出簽三年死約，並要求減租500元，其中一個理由是：「假若其他租客租一年後，不續租，從新搵過租客，再簽租約都要半個月租金作為經紀佣金。」最終雙方成交。

5〉職業背景享優勢

租客的背景，包括職業、職級、家庭成員數目，甚至乎國籍都會影響業主的取向，例如空姐、長期離港工作、公務員、外資企業員工，單身或二人世界、無養寵物等，皆為傳統好租客，理由不外乎穩收租、單位損耗度較低。

個案：九龍站擎天半島一個高層單位，業主原先扑槌租予一家三口的港人家庭，連定金都收了，月租32000元，後來殺出個單身日本公司客，雖然他出手低，月租28000元，最後業主竟然寧願賠定，都租畀日本客，不外乎被日本租客出名錫屋兼準時交租的傳統共識所影響。不過，代理強調，這個極端例子，業主無交代來龍去脈，但翻查資料，該業主向來將單位租予日韓公司租客。

6〉單位殘可壓價

對租客來說，請別嫌棄「殘、爛、散」單位，通常租金比同類單位為低，租客可向業主建議自行出資裝修，並且分期在每月租金內扣除。

個案：楊先生在沙田搵到個「殘、爛、散」單位，向業主提出自行出資裝修，並簽兩年死約，裝修費3萬元，分24期在每月租金攤還給租客，故要求業主由10000元減至8750元。業主受落，畢竟單位太「爛」，遲早也要花錢裝修一次，難得租客肯裝修，一家便宜兩家着。

7〉少嘮叨皆大歡喜

租客要求多多，要業主提供洗衣機、雪櫃和電視，又要重新塗抹牆身，業主當然視乎租客付多少租金。相反，若單位交吉，不用勞煩業主提供這樣那樣的要求，最後更可能獲得「見面禮」。

個案：劉氏夫婦一直租住長沙灣泓景臺，因業主出售單位而被逼遷，尋尋覓覓，搵到隔離昇悅居交吉盤，強調業主不必提供任何家具，並將原先全屋傢俬電器悉數搬到新居，業主見他倆慘被迫走，做個順水人情，減數百元租金，當是入伙禮物。代理補充，租約最好訂明，單位如因自然損耗、老化等非人為因素，維修開支應由業主負責，尤其是冷氣機、來去水順通無阻，以保障租客。

8〉動以真情

租客和業主談判，情願「博同情」，盛讚業主眼光好，單位正，好過挑剔單位問題，畢竟業主知道與租客要保持一段時期的關係，期望好來好去。

個案：曾先生到太古城搵租盤，全程一支公，搵了盤及約見業主，大家有講有笑，既罵政府不是，又同聲同氣講製衣業境況，租金初擬為20000元，雙方約定到代理行簽臨約。入座之際，曾先生與太太到場，原來曾太已腹大便便：「因為大肚，不方便睇樓，但信得過先生眼光。」接着又呻養 BB要「400萬元」，詢問業主可否略為減租。在場的代理憶述，業主像感同身受，竟把租金下調至17000元。